طرح رسیدگی به تخلفات ساختمانی

بسمه تعالی

طرح رسیدگی به تخلفات ساختمانی

جهت بررسی و تصویب در مجلس شورای اسلامی

پاییز 1403

مقدمه

این طرح جهت ضابطه مند نمودن نحوه رسیدگی به تخلفات ساختمانی در شهرداری ها و به منظور اصلاح ماده 100 قانون فعلی شهرداری ها که موجب پدیده های نامطلوبی مانند شهرفروشی شده است، ارائه می گردد. این طرح با توجه به مشکلاتی که قوانین ناقص کنونی برای زیست مطلوب مردم در شهرها به وجود آورده است، به صورت یک فوریتی ارائه شده است.

ماده 1- در این قانون واژه های اختصاری به جای تعاریف تفصیلی آن به شرح زیر به کار برده می‌شود:

1-1- تخلف ساختمانی؛ عبارت است از هرگونه فعل یا ترک فعل مغایر با قوانین، مقررات شهرداری و ضوابط معماری و شهرسازی است که نحوه برخورد با آن در این قانون یا مقررات دیگر پیش بینی شده است.

2-1- انواع تخلفات ساختمانی : تخلفات به دو دسته تخلفات مشهود و تخلفات غیرمشهود تقسیم می‌گردد. تخلفات مشهود، تخلفاتی است که در مرئی و منظر عابران و شهروندان بوده واز فضای بیرونی و معابر اطراف ملک، قابل رؤیت باشد و تخلفات غیرمشهود تخلفاتی است که بدون ورود به فضای داخلی ملک، قابل رؤیت نباشد.

3-1-کمیسیون رسیدگی به تخلفات ساختمانی: کمیسیونی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور، یکی از اعضای شورای اسلامی شهر به انتخاب شورای اسلامی شهر و یکی از قضات دادگاه‌های حقوقی به انتخاب رییس دادگستری استان.

4-1- اصول بهداشتی: به کلیه اصول و ضوابطی اطلاق می‌گردد که رعایت آن مطابق استاندارد موجب تأمین، حفظ و ارتقاء بهداشت و سلامت فردی، روانی، اجتماعی و محیطی شهروندان مطابق با استانداردهای بهداشت عمومی از قبیل دفع فاضلاب، تأمین نور طبیعی کافی، تهویه مناسب هوا، گرمایش و سرمایش مطلوب، سرویس بهداشتی و رنگ آمیزی محیطی می‌گردد.

5-1- اصول فنی و شهرسازی: به مجموعه ای از ضوابط، مقررات و استانداردهایی اطلاق می گردد که در جهت برنامه ریزی، مدیریت، اجراء و کنترل طرح های ساختمانی، بالابردن کیفیت خدمات مهندسی، رعایت مقررات ملی ساختمان، اطمینان از ایمنی، افزایش بهره‌وری منابع و انرژی و منطبق بر مفاد طرح های جامع، تفصیلی و هادی مصوب که در آن پیش بینی ضوابط ساختاری همچون کاربری، تراکم و … لحاظ شده که در نقشه‌های ساختمانی و اجرایی و پروانه ساخت قید می‌گردند.

6-1- اقدام عمرانی: هر گونه عملیات ساختمانی از قبیل حصارکشی، دیوارکشی، احداث و یا تغییر بنا و … و یا هر گونه عملیات ایجابی که طبق قانون نیاز به اخذ مجوز از شهرداری داشته باشد، را اقدام عمرانی گویند.

7-1- تفکیک اراضی: هر گونه قطعه بندی اراضی و املاک در محدوده و حریم شهری با هر مساحتی را تفکیک اراضی گویند. اعم از اینکه در نحوه مالکیت تغییری ایجاد نماید یا ننماید.

8-1- ذینفع: ذینفع در رسیدگی، ابلاغ رأی و یا اعتراض به آراء کمیسیون در دیوان عدالت اداری، مالک، مستاجر و یا هر شخص حقیقی یا حقوقی که در عرصه یا اعیان ملک (عیناً یا منفعتاً) صاحب حق است. تشکل‌های مردم نهاد و هم چنین مالکان مجاور یا هر کسی که به نحوی از انحاء از اجرای رای کمیسیون، متضرر می‌گردد، صرفاً از جهت اعتراض به رأی کمیسیون در دیوان عدالت اداری، ذینفع محسوب می‌گردند.

9-1- ضابطه: تمامی قواعد و اصول مندرج در طرح‌های مصوب شهری از قبیل جامع، تفصیلی، هادی و قواعدمرتبط که بعنوان یک سند فنی مراعات آن برای شهرداری‌ها لازم الاتباع است، را ضابطه می‌گویند.

10-1- مجوز: پروانه‌های ساختمانی صادره از سوی شهرداری بابت احداث و توسعه بنا و یا صدور اجازه نامه انجام هرگونه عملی که قانوناً شروع به آن نیاز به اجازه شهرداری داشته باشد را مجوز گویند.

ماده2- مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده و حریم شهر، باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی، از شهرداری مجوز اخذ نمایند و شهرداری صرفاً بر اساس تمامی ضوابط قانونی و طرح شهرسازیِ مصوب (هادی، جامع و تفصیلی) مجاز به صدور مجوز است.

ماده 3- شهرداری مکلف است پس از شروع و تداوم تخلف ساختمانی، ضمن تهیه گزارش مکتوب، مصور و تنظیم صورت مجلس، مراتب را به مالک یا ذینفع، ابلاغ نماید. در صورت بروز تخلف مشهود، شهرداری پس از 24 ساعت از ابلاغ به ذینفع و با دستور شهردار یا نماینده وی به وسیله مأموران خود، با ورود به محل اعم از آنکه در زمین محصور یا غیر محصور واقع شده باشد، رأساً جلوگیری و در صورت وقوع تخلف غیرمشهود و اطلاع شهرداری از بروز آن، شهرداری با کسب مجوز از دادستانی به ملک ورود پیدا کرده و از تداوم تخلف جلوگیری نماید.

مالک یا ذینفع باید حداکثر ظرف مدت 10 روز پس از ابلاغ، اقدام به رفع خلاف کند. در صورت عدم اقدام مالک یا ذینفع در مهلت مقرر، شهرداری پرونده را به کمیسیون ارجاع و کمیسیون نیز مطابق مواد بعدی اقدام خواهد کرد. در اجرای این ماده و پس از احراز وقوع تخلف، شهرداری مجاز به پلمپ محل وقوع تخلف است.

ماده 4- شهرداری ها مکلف به ایجاد سامانه‌ای جهت ثبت گزارشات مردمی یا تشکل‌های مردم نهاد در مورد وقوع تخلفات ساختمانی هستند. پس از ثبت گزارش تخلف، کد رهگیری صادر و گزارش دهنده براساس کد رهگیری، روند پرونده و نتیجه رأی کمیسیون را در سامانه مشاهده خواهد کرد. در خصوص ساختمان هایی که بر اساس ضوابط بلندمرتبه سازی احداث می‌گردند و یا اراضی بالای 5000 مترمربع که تفکیک گردیده و در آن احداث بنا می‌گردد، شهرداری مکلف به بارگزاری اطلاعات مربوط به این پرونده در سامانه بوده و این تکلیف منوط به ثبت گزارش تخلف نیست.

در هر صورت شهرداری ها باید بلافاصله پس از وصول این گزارشات، موضوع را بررسی و در صورت احراز وقوع تخلف، موضوع را به کمیسیون ارجاع و مطابق مواد این قانون اقدام نمایند.

تبصره 1: تشکل‌های مردم‌ نهاد موضوع این ماده و گزارش دهندگان حقیقی، علاوه بر حق اعتراض به رأی کمیسیون در مرحله تجدیدنظر آن و یا در دیوان عدالت اداری، در صورت وقوع جرم از سوی مأموران شهرداری در رابطه با پرونده های املاک فوق، حق طرح شکایت کیفری و پیگیری آن در کلیه مراحل دادرسی را  طبق مواد قانون آیین دادرسی کیفری خواهند داشت.

تبصره 2: در صورت تخلف مأموران شهرداری در عدم بارگزاری و بارگزاری ناقص پرونده‌های موضوع این ماده، این تخلف در حکم گزارش خلاف واقع است.

تبصره 3: در صورتی که بر اساس گزارش ثبت شده در سامانه، پرونده پیگیری و منجر به صدور رأی قلع بنا و یا جریمه در کمیسیون ماده 100 گردد، شهرداری مکلف است بر اساس آیین نامه‌ای که توسط وزارت کشور تهیه می نماید، به گزارش دهنده پاداش دهد. این آین نامه باید ظرف شش ماه از تاریخ لازم‌الجرا شدن این قانون تهیه گردد.

ماده 5- کمیسیون پس از وصول پرونده، ده روز به مالک یا ذینفع جهت ارائه لایحه دفاعیه مهلت می‌دهد. پس از انقضای مدت مذکور کمیسیون مکلف است با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می‌کند، به موضوع رسیدگی و ظرف مدت یک ماه متناسب با نوع تخلف طبق جداول مندرج در مواد بعدی، اقدام به صدور رأی نماید. مالک یا ذینفع یا نماینده قانونی او در صورت تقاضا می‌تواند در جلسات رسیدگی شرکت کند.

ماده 6- هر گاه شهرداری، مالک یا ذینفع ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ رأی کمیسیون، نسبت به آن اعتراض نماید، مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگری خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی می باشند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته اند. رأی این کمیسون قطعی است.

تبصره 1- دبیرخانه کمیسیون های موضوع این ماده در شهرداری تشکیل می گردد.

تبصره 2- نحوه رسیدگی به تخلفات ساختمانی اعم از دعوت از طرفین، تشکیل جلسات، صدور، ابلاغ و اجرای آرای کمیسیون ها به موجب آیین نامه ای خواهد بود که ظرف مدت سه ماه توسط وزارت کشور و شورای عالی استان‌ها تهیه و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.

ماده 7- در صورتی که اقدام عمرانی خارج از حدود ضوابط باشد، کمیسیون بر اساس جدول ذیل تصمیم‌گیری خواهد نمود.

ماده 8- در صورتی که عملیات ساختمانی و یا اقدام عمرانی بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه ولی در حد ضوابط مندرج در طرح های هادی، تفصیلی و جامع و یا کلیه ضوابط ایمنی و بهداشتی مقرر در قوانین مرتبط باشد، کمیسیون بر اساس جدول ذیل تصمیم گیری خواهد نمود:

ماده 9- جریمه تعیینی توسط کمیسیون، بر اساس نرخ سال وقوع تخلف و بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی تعیینی توسط کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده 64 اصلاحی قانون مالیات های مستقیم خواهد بود. حداقل و حداکثر جرایم و نحوه تعیین آن بر اساس آیین نامه‌ای که توسط وزارت کشور تنظیم و به تصویب هیأت وزیران می رسد، تعیین می گردد.

تبصره 1: در صورت صدور حکم به جریمه، مالک علاوه بر پرداخت جریمه، موظف به پرداخت عوارض حداکثر به میزان 2 برابر عوارض صدور پروانه به نرخ روز پرداخت خواهد بود. حداقل و حداکثر عوارض بر اساس آیین‌نامه‌ای که توسط وزارت کشور تنظیم و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد، تعیین می‌گردد. صدور گواهی پایان کار ساختمان منوط به پرداخت عوارض و جریمه تخلفات ساختمانی است.

تبصره 2 : در صورت صدور حکم به جریمه و اعتراض مالک به عوارض اعلامی در کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری ها، شهرداری مکلف است صرفا جریمه را اخذ و پرونده را حداکثر ظرف مدت 20 روز در کمیسیون ماده 77 طرح نماید. صدور پایانکار منوط به تعیین تکلیف پرونده در کمیسیون ماده 77 و قطعیت آن در دیوان عدالت اداری و هم چنین پرداخت عوارض تایید شده در این مراجع خواهد بود.

ماده 10- در مواردی که رأی کمیسیون مبنی بر اطلاعات یا مدارکی باشد که بعداً خلاف آن به اثبات برسد و یا در مواردی که کمیسیون رأی به پرداخت جریمه داده و مالک یا ذینفع مبادرت به رفع خلاف نماید، به تقاضای شهرداری، مالک یا ذینفع، کمیسیون صادرکننده رأی قطعی، نسبت به رسیدگی مجدد و اتخاذ تصمیم مناسب اقدام می نماید. هم چنین در صورتی که پس از مدت یکماه از ابلاغ رای کمیسیون، مالک نسبت به پرداخت جریمه و عوارض متعلقه خودداری نموده و یا ترتیب پرداخت آن را به صورت اقساطی مشخص ننماید، پرونده مجددا برای صدور حکم تخریب به کمیسیون ارسال خواهد شد.

ماده 11- شهرداری مکلف است درآمدهای حاصله از جرائم مقرر عدم تأمین پارکینگ را به حساب بانکی مستقل واریز و صرفا جهت احداث پارکینگ های عمومی مصرف نماید.

ماده 12- در صورتی که مالک یا ذینفع پس از اجرای رأی کمیسیون دایر بر رفع خلاف و یا تعطیل محل مجدداً اقدام به همان تخلف و یا استفاده غیرمجاز از محل تعطیل شده بنماید، عمل وی جرم محسوب و علاوه بر معرفی و دادگاه مرتکب را به حبس تعزیری درجه 6 محکوم می نماید. همچنین در مواردی که شهرداری از تخلفات ساختمانی جلوگیری می نماید، شروع مجدد و یا ادامه هرگونه تخلف ساختمانی توسط مالک یا ذینفع نیز جرم محسوب و علاوه بر جلوگیری از تخلف توسط شهرداری، مالک یا ذینفع به مجازات مندرج در این ماده محکوم خواهد شد.

ماده 13- مهندسان ناظر ساختمانی مکلف‌اند نسبت به عملیات ساختمانی تحت نظارت خود از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه، نقشه ها و محاسبات فنی ضمیمه آن، به طور مستمر نظارت کرده در صورت وقوع تخلف، مراتب فوراً و به صورت کتبی به شهرداری اعلام و در پایان عملیات ساختمانی نیز مطابقت یا عدم مطابقت ساختمان با پروانه، نقشه ها و محاسبات فنی را گواهی نماید و به شهرداری ارسال نمایند.

ماده 14- هرگاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به شهرداری اعلام نکند، شهرداری مکلف است مراتب را به شورای انتظامی نظام مهندسی و کنترل ساختمان منعکس نماید و شورای انتظامی مذکور موظف است مهندس ناظر متخلف را حسب مورد و با توجه به اهمیت موضوع به شش ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورت تکرار، به حداکثر مجازات مقرر محکوم و مراتب محکومیت در پروانه اشتغال متخلف درج و مراتب را به نحو مقتضی به شهرداری اعلام می نماید. شهرداری مکلف است از زمان احراز تخلف و صدور رأی محکومیت قطعی در شورای انتظامی نظام مهندسی ساختمان استان از پذیرش نقشه های جدید توسط مهندس ناظر متخلف خودداری نماید.

ماده 15- علاوه بر مهندسان ناظر، مأموران شهرداری نیز مکلف اند انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه، نقشه ها و محاسبات فنی ضمیمه ی آن را مستمراً کنترل نموده و در صورت وقوع تخلف، از ادامه‌ی تخلف جلوگیری نمایند و مراتب را جهت اقدامات قانونی، کتباً به مقام مافوق جهت ارسال پرونده به کمیسیون، گزارش نمایند.

ماده 16- تفکیک غیرمجاز، تخلف محسوب شده و شهرداری موظف است موضوع تخلف را به کمیسیون ارجاع نماید. کمیسیون پس از رسیدگی، متخلف را ضمن اعاده به وضع سابق، به پرداخت 50% ارزش معاملاتی عرصه قطعات مذکور محکوم می نماید.

تبصره 1: تفکیک قهری در اثر اجرای طرح های عمرانی، تفکیک مشمول این ماده و ماده 101 قانون شهرداری‌ها نمی‌گردد.

تبصره 2: در صورتی که در اثر تفکیک قهری و اجرای طرح عمرانی، مساحت قطعات تفکیکی کمتر از حد نصاب تفکیک مندرج در طرح تفصیلی و یا هادی باشد، شهرداری مکلف است باقیمانده ملک را نیز به نرخ روز خریداری نماید.

ماده 17- در صورت نقض آراء کمیسیون های مستقر در شهرداری‌ها توسط شعب دیوان عدالت اداری، شهرداری‌ها مکلف به طرح پرونده در کمیسیون حداکثر ظرف مدت 20 روز هستند. تخلف از مفاد این تبصره، مستوجب مجازات مقرر در ماده 9 قانون رسیدگی به تخلفات اداری برای دبیر کمیسیون خواهد بود.

تبصره: کمیسیون های ماده 100 مکلف به اجرای دستورات و تبعیت از استدلال مندرج در آراء شعب و یا هیأت عمومی دیوان عدالت خواهند بود.

ماده 18- واگذاری انشعاب برق، آب، فاضلاب، گاز و هر نوع ارتباط مخابراتی به کلیه املاک منوط به ارائه پروانه ساخت، گواهی عدم خلاف یا گواهی پایان کار می باشد.

ماده 19- اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی مکلف اند قبل از تنظیم سند رسمی انتقال، رهن و تفکیک اعیانی، مفاصاحساب هر گونه بدهی و آخرین وضعیت ساختمان را در زمان درخواست مشتمل بر صدور گواهی پایانکار در مورد ساختمان ها و صدور گواهی عدم خلاف در مورد کلیه املاک را از شهرداری استعلام نمایند. شهرداری مکلف است حداکثر ظرف مدت 15روز از تاریخ دریافت استعلام، پاسخ را به واحد استعلام کننده اعلام کند. چنانچه پاسخ شهرداری، مبنی بر صادر نشدن گواهی پایانکار و یا گواهی عدم خلاف یا عدم پرداخت بدهی باشد، تنظیم سند ممنوع است. در صورتی که شهرداری ظرف مهلت مقرر پاسخ ندهد، اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی با درج وضعیت فعلی ساختمان در سند، مجاز به تنظیم سند یا تفکیک اعیانی هستند.

ماده 20- از تاریخ تصویب این قانون ماده 100 الحاقی 27/11/1345 قانون شهرداری مصوب 11/4/1334 و کلیه تبصره های الحاقی و اصلاحی ذیل آن لغو می گردد.